国际

国际买房者

如果问任何一个房地产经纪人——无论是现实生活中的还是在电视上假装的——买房的关键是什么，他们都会说“地点、地点、地点”。你可以拆掉一栋房子，然后再把它盖起来，但你没有办法创造出海景、山景或者是当地理想的就学环境，如果那里没有的话。买房就是买地方。

这些日子，特别令人感兴趣的是，美国最受追捧的地方正在被来自美国以外的人买走。我们大家都知道，全球化意味着将各大洲和市场分隔开的经济壁垒正在被一个单一的、统一的体制所取代。说到买房，如果你认为隔着一两片海就能使你避免与外国人竞争，那你得重新想想了。外国人拥有在美国的住宅所有权可能是房地产市场中最火的趋势。人们曾经感到奇怪，为什么纽约公寓住宅的价格会持续上涨，尽管常住纽约的人数基本没变？答案是，对同一地块的竞争增加了，其中很多竞争来自海外。中国和韩国政府也许正在购买我们的债券，但世界各地的上流阶层正在被美国的房地产吸引过来。令人吃惊的是，关于外国人拥有美国的房产，竟然没有任何首尾连贯的记录，因此，我们不得不从零碎的信息中拼凑出个大概情况来。

2005年，一项对佛罗里达州房地产经纪人的调查发现，87%的房地产经纪人在过去12个月内至少与一位国外买主做成了一笔生意，将近10%的房地产经纪人拥有一位完全国际化的客户。2005年，在迈阿密—劳德代尔堡（Miami-FortLouderdale）的房屋交易中，国外买主至少占30%；在佛罗里达全州的房屋交易中，国外买主占15%。

但是，这一趋势不仅仅出现在佛罗里达。纽约的一个房地产专家估计，2004年，在购买曼哈顿公寓的人当中，外国居民占到了三分之一，而在2003年，只占四分之一。拉斯维加斯的两处楼盘甚至在盖好之前，至少有10%的房子就归了外国人。在休斯敦、亚特兰大、芝加哥和科罗拉多，都可以看到外国人购房增加的情况。那些将豪宅挂单出售的美国房地产公司正在接待越来越多的国际客户，他们都是订阅它们的杂志和访问它们网站的外国人，而像21世纪房地产（tury21）和佳士得物业（Christie’sGreatEstates）这样的美国房地产经纪公司正在全球范围内开设越来越多的办事机构。

在临近大洲的某一个地方买房的人的构成和动机也是不相同的——这取决于买者。

▲欧洲人。在过去的几年，与美元相比，欧元升值50%以上，英镑升值35%（甚至同美元相比，加拿大元和澳大利亚元也升值30%到40%）。结果，美国的房子与他们自己国家的房子相比，似乎格外便宜。你去过英国那些岩石密布的海滩或德国那些杂草丛生的海滩吗？佛罗里达柔软的沙滩和米老鼠对于我们的欧洲邻居来说，具有极大的吸引力。

▲中南美洲人。来自委内瑞拉、哥伦比亚、巴西和墨西哥的买主喜欢美国的政治和经济安全，如果他们自己国家的不稳定持续增加，他们就认为美国的房产不仅是一种安全的投资，而且是一处有保障的住所。他们还欣赏美国所提供的个人自由和政治自由，更不用说购物了。除此之外，南佛罗里达和得克萨斯与他们国家相似的气候以及有利的西班牙语的语言环境，使美国的房子倍受追捧。

▲亚洲人。随着亚洲国家经济的增长和东西方经济往来的增加，在美国拥有一个落脚的地方对于许多亚洲家庭来说，已经越来越有吸引力。美国的房地产经纪人一直在不遗余力地讨好他们，他们用中文给豪华公寓取名字，举办提供亚洲食品的新闻发布会。

一般而言，飞机票的价格在全世界范围内的下降首先不仅使人们去外国旅游变得更容易，而且也会使人在第一个家和第二个家之间来回跑变得更容易——房地产经纪人说，这一直是买国外房产的第一步。此外，像多种货币抵押贷款这样的新手段——让你用自己国家的货币在国外获得抵押贷款，在房子所在国的利率变得对你有利时，再将自己国家的货币兑换成外国货币——也大大方便了外国购房者。好几家美国银行正在调整政策，以便使那些向美国纳税的外国居民更容易地获得房屋贷款。

在纽约，在向外国人开放这座城市方面，唐纳德•特朗普（DonaldTrump）是一个主要因素。纽约的大多数建筑一直是合作住宅（co-ops），因为合作住宅几乎可以用任何理由来拒绝任何人的要求，所以他们过去是非常谨慎地看待没有外国购买者这一情况的。但后来特朗普开发了分户出售公寓（dos），而分户出售公寓的销售在很大程度上是不受管制的，因为他们提供的是独立的公寓套间，而不是公司的股份。现在绝大多数新建筑都是分户出售公寓，所以外国买主就涌了进来。

很大程度上说，在国外买房是一件花费相当大的事情。2005年，外国人在佛罗里达州购买的房屋均价大约是30万美元，而其中有将近四分之一的价格超过了50万美元。但是随着亚洲和世界其他地方的中产阶级的发展壮大，我们可以预计这一业务将得到扩大。

涉外房屋交易事关重大，甚至不只与购房者及其代理商有关。国际买主人数的上升可能对房地产业已经产生了某些影响，比如越来越多的银行正在改变它们关于购房贷款的规定（尽管如果外国买主不再用现金支付，他们对于美国卖主来说就可能没有那么大的吸引力了）。购房文化也可能出现某些调整。来自某些国家的国外买主喜欢压低他们的报价，直到成交的最后时刻还咄咄逼人地讨价还价，而且还要求在房子之外赠送一些产品——比如家具或门房服务。

全球化也可能影响到房屋的设计。一些中东的买主不喜欢厨房紧挨着待客区域，因为对于客人而言，看着女人在厨房准备食物是不合习惯的；一些拉丁美洲的买主不喜欢主卧室离孩子的卧室太远。

但更值得关注的是，对于我们其他人而言，外国购房者对房屋价格上涨产生了影响。当非本国公民买了曼哈顿三分之一的公寓时，这就把很大部分收入处于中等水平的美国买主挤进了曼哈顿稍次一级的住宅之中，而把大量低端买主赶到了皇后区。在豪宅方面，委内瑞拉的买主可能会抬高迈阿密高端住宅的价格——但如果加拉加斯（委内瑞拉的首都）出现经济倒退，这些买主无法偿还房屋贷款，那么他们给他们的美国邻居留下的就是那些价格急剧下跌的房子了。各国经济之间不断增加的相互依赖关系现在扩展到最不具有流动性的交易——房地产交易——上来了。

一些立法者认为这一趋势值得关注。在2007年初，银行建议要方便外国购房者的贷款，加州的一名立法者对此作出了回应，他提出一项议案，这一议案使银行向没有社会安全号码的购房者发放抵押贷款成为非法。到目前为止，这一议案被拒绝了，因为在很大程度上说，它被认为是地方主义的，是不必要的。但事实可能并不总是如此。虽然美国为它在全球经济中所起到的作用而自豪，但外国人在美国购买房产所承担的利率比美国人在海外购买房产所承担的利率要高得多，这件事实际上并不让美国人感到自豪。只要你试试在墨西哥城或百慕大群岛买一套公寓，你就会知道他们会让你费多大的劲。

我们要保护我们国内的资产。2006年，当美国人得知美国即将把某些纽约港口的所有权转让给阿联酋迪拜政府所属的一家公司时，爆发了一次持续几周的全国性的抗议活动，这次抗议活动最终改变了这个决定。2005年，当建在加州的优尼科石油公司（Unocal）马上要卖给一家由中国政府支持的中国公司时，又爆发了促使取消这一决定的公众抗议活动。截止到2007年，没有一个美国人对日本和中国持有超过1万亿美元的美国债券表示满意。

在美国的一些社区中，豪宅一幢接一幢地被外国买主买走，这完全不同于“接管”美国的基础设施、大型的公司或货币。但现在至少是评价外国人购买美国房产的趋势的时候了。

外交政策专家很快指出，大多数美国人赞成国际交往，拒绝孤立主义的观念，这一观念认为美国在国际上应该“只关注自己的事务，而让其他国家按照它们自己所能做到的最好方式处理自己的问题”。确实应该如此，但另一方面，赞同孤立主义立场的美国人的人数在2002年到2005年间急剧攀升——从30%攀升到42%，这是自1960年开始进行这项调查以来最高的赞成率。显而易见，对外国“投资”持赞同看法的美国人的人数（占到53%）比对外国人拥有“所有权”持赞同看法的人（33%）要多，但很难弄清买房是投资还是拥有所有权——尤其是，至少2005年在佛罗里达进行的一项调查中，有超过一半的外国买主说，他们买房是为了度假和/或临时工作，而只有三分之一的人说他们买房是为了投资。

从另一方面来看，如果你是美国房产的一个外国买主，你可能要谨慎地研究你的投资——他们是不是把海景公寓中完全看不到海景的底层卖给了你？是不是只有你付了房屋的全部佣金，而其他人都打了折扣？既然很多外国买主花钱只是为了寻找一些乐趣，或者是为了找到一个安全的地方，以防本国经济的失败，那么他们就能够很快行动，而无需像美国买主那样倾其所有地去买房。另一方面，虽然买美国的房子也有陷阱，但根据美国的规定，买房需要提供社会安全号码，需要没完没了的信用审查，所以实际上，买房比买股票和债券更令人放心，所以大批外国人纷纷来美国买房。难怪波拉特（Borat）说“欢迎来到美国”。

LAT夫妻［英国］

前面我们谈到了那些与比自己年轻的男人约会的女人，她们与年轻男性约会，但通常无需保持长期的忠诚关系。我们也研究了通勤夫妻，他们虽然结婚了，但却住在不同的城市，至少在一周的工作时间内是如此。如今在家庭生活走向非传统化过程中又出现了一种意想不到的变化：生活在同一城市却住在不同住所的夫妻，他们维持着长期的、一夫一妻的关系。

这一趋势的领头羊在英国，截止到2006年，英国整整有100万对彼此忠诚专一，但居住在不同屋檐下的夫妻。

结婚已经过时了。根据英国国家统计局（OfficeforNationalStatistics）的数据，英国的结婚率（每1000个人中结婚的人的比率）从1991年的12‰下降到了2005年的9.2‰。但是现在，甚至非婚同居似乎也过于亲密了。在好几个西欧国家，发展最快的生活方式就是LAT——“住在不同的地方却共同生活”的夫妻。

在英国，这种夫妻有100万对——在16岁到59岁的人当中，每20个人中就有3个。这意味着不居住在一起的彼此忠诚的长期夫妻与居住在一起的彼此忠诚的长期夫妻一样多。

LAT夫妻在其他地方也正在快速增加。在荷兰，在认为自己有配偶关系的55岁或55岁以上的人中，有将近四分之一的人既没有结婚，也没有居住在一起，他们也没有任何改变他们状况的计划。63%的处于不同年龄段的荷兰人赞同这种“半附属夫妻”（semi-attachedcouples）形式。

在法国，估计有2%到3%的已婚夫妻和7%到8%的非婚同居者住在不同的住所里。而在我们北美，据报道，在20岁和20岁以上的加拿大人当中，有将近10%的人维持着住在不同的地方却共同生活的关系。美国还没有正式追踪这种情况，但你可以打赌，这种情况很快就会有了。

在当今不断变化的家庭生活场景中，LAT夫妻是最新的参与者。

根据那些正在对LAT夫妻进行跟踪研究的人口统计学家和社会学家的说法，出现LAT夫妻的原因涉及到方方面面。大多数LAT夫妻是年轻的新的住房拥有者，他们不愿意放弃自己刚刚得到的独立。专家们说，尤其是在英国，住房被人珍视为自己的安乐窝和避风港，即使陷入爱河的人也不愿意放弃他们的住房或公寓。

在生命周期的另一端，LAT夫妻通常是老年人，他们不希望因为一桩普通法婚姻——更不用说一桩事实婚姻了——使他们把遗产留给自己孩子的计划变得复杂起来。

还有一些LAT夫妻则是正当年的中年人——他们有从前一段男女关系中留下来的孩子，或者有年迈的父母已经住在他们家里。让一个同居的情人或配偶住在家里，可能会使事情变得过于复杂，而对于伴侣双方而言，彼此专一比整天黏在一起可能更让人觉得舒服。

最后，其他LAT夫妻选择住在不同的家是因为，坦白地说，一个家有点挤。她确实是你情投意合的伴侣，但如果她搬进你家，她就会让你每周不只洗一次碗。感谢上帝，他就是我要的那个人，

但如果这也成了他的房子，那他就会要你不要再薰香，或者希望你把做饭的活儿全包下来。许多处在第二段长期配偶关系中的人都希望避免第一段失败婚姻的错误或痛苦。LAT是一种很好的、明确的表达方式：此时此刻我爱你，但在我自己的城堡里，我是国王。

众所周知，许多公众眼中的“国王”都与自己的情人分居。凯瑟琳•赫本（KatharineHepburn）与斯宾塞•屈赛（Speracy）保持着几十年的男女关系，但他们却各有各的住所（尽管应该承认，部分原因是因为屈赛与另一个人结了婚）。伍迪•艾伦（WoodyAllen）与米亚•法罗（MiaFarrow）在纽约住在不同的公寓里（据说，这也不是一桩理想婚姻，因为艾伦后来宣称他爱上了法罗收养的继女）。

这一趋势在那些幸福的同居夫妻看起来似乎有点令人震惊，心甘情愿地放弃与他们的生活伴侣夜夜相拥的那种温馨与亲密，这简直无法想象。但事实是，即使在住在同一个屋檐下的幸福夫妻中，拥有不同的卧室也正在变得越来越普遍。在美国，根据美国住宅建筑业协会（NationalAssociationofHomeBuilders）进行的一项调查，房屋建造商和建筑师预计，到2015年，超过60%的定制别墅将拥有两个主卧室。一些接受调查的建造商说，在他们的新项目中，超过四分之一的项目已经这么做了。

但是不管分开居住的原因是什么，LAT夫妻正在增加，而且不少人群也在关注着这种现象。首先，是那些还在徘徊的人。在过去，一枚结婚戒指曾代表着“彼此不分开”；但未婚同居后来变得很普遍了，因此你不能只看手指上戴没戴戒指了，还要注意人们是怎么谈论他们的生活状态的。即使他们有“室友”，他们也可能不是感情专一、浪漫的一对。但现在一切都过去了。你钟情的人也许手上没戴戒指，并且住在单身公寓里，但你最后会知道她结婚已有10年了。

第二，父母们会关注这种现象。你可能认为你的孩子生活很随便，不愿意承担婚姻的责任，但事实上，同你的大多数朋友相比，他更愿意实行一夫一妻制。或许你可能认为自己是幸运的，因为孩子对你不喜欢的那个女朋友并不太认真，但事实上，他们已经好几年没跟别人约会过了，而且他们从来没有打算这么做。

从一种宗教或文化的观点来看，LAT夫妻的兴起对男女关系的预期来说可能预示着新的，据说也是麻烦的一章。如果“爱”，甚至“一夫一妻”并不意味着每天与另一个人的需要、快乐和兴趣交织在一起，那么，彼此还需要忠诚吗？难道为了爱，就不应该做出牺牲吗？难道为了爱，就不应该有必要的相互适应吗？当然，这在1970年代和1980年代，是那些反对只“住在一起”的人所担心的问题。如果人们只住在一起，而无需彼此忠诚，那离只需有性，而无需住在一起还有多远呢？（哎呀，这种事情很快就会出现啦。）

显然，同一般夫妻相比，LAT夫妻对待男女关系更加随意。在加拿大2003年所做的一项研究中，在LAT夫妻中，只有53%的男性和62%的女性认为“持久的男女关系”对幸福生活是重要的，相反，在一般夫妻中，76%的男性和81%的女性持这一看法。

人们会对LAT夫妻对孩子的影响产生疑问。如果有孩子，这些孩子也会像离婚夫妇的孩子那样在父母之间来回穿梭吗？或者说来说去，LAT是欧洲的一个更大趋势——这个趋势就是不要孩子——的一个组成部分吗？

从一种商业观点来看，LAT夫妻创造了新的机会。像通勤夫妻一样，他们需要在两个地方而不是在一个地方购置家居用品——衣物、化妆品和最喜欢的CD和DVD；需要两套锅碗瓢盆；在他们的大楼内或者附近的街道旁需要一个客人停车位；当他们在某一段时间内好几天都回不了家的时候，需要有人帮他们关暖气、收报纸和信件以及遛猫。这些人是值得商家关注的——毕竟，如果他们能供得起两套公寓的话，他们手边就很可能有一些可以自由支配的收入。

或许最重要的是，LAT夫妻意味着所需要的住宅数量会翻一番。欧洲的人口正在减少，但就算人口减少了一半，房子的需求量还是不会减少，这可能是欧洲房地产市场的一个重要发展方向。

最后，从一种更大的社会学角度来看，如果我们认为单身的人都渴望找到他们的另一半，那我们就错了；如果我们认为那些单身，而且有房子的人一谈上恋爱就会把房子卖掉，那我们也错了；在房地产市场中，所有以生命周期为基础的预期都有可能调个个儿。如果我们认为家庭都是成双成对的，都是独立的，那么我们对“家庭”的理解就是不全面的——在大多数西方国家，可能会出现比以往更多的单身家庭，但无论如何，人们可能更喜欢“在一起”生活。

也许，LAT夫妻回答了更大的问题。研究者认为，虽然LAT夫妻双方都不大相信另一半，但他们也是精明而独立的人，他们有足够的信心创造出一种新的生活方式。和一般夫妻或者同居伴侣相比，他们可能看起来更像是荒唐的年轻人，他们只在星期六晚上约会，享受小别胜新婚的快乐。也许，只要相互忠诚，激情就会持久，但如果扯上熏香和脏衣服，情况就不妙了。